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Q&A02 居住用不動産の夫婦間贈与(贈与)

Q.現在夫婦で住んでいる不動産を、妻に贈与で名義変更したいと考えています。
婚姻期間は20年経過しています。贈与による名義変更の登記手続きについて、手続の流れや気をつけないといけない点を教えて下さい。

A.婚姻期間が20年経過された、夫婦間での自宅不動産の贈与については、110万円の基礎控除に加えて、2,000万円の配偶者控除が使えます。
 但し、翌年には、税務署への申告が必要です。
 配偶者控除を使うことで贈与税がかからない場合でも、固定資産税評価に対して2%の登録免許税と、建物の築年数によっては不動産取得税がかかる可能性があります。
 贈与税以外の税金にもお気を付け下さい。

【解説】

婚姻期間が20年を経過されている、居住用不動産に関する夫婦間贈与の場合、下記の要件を満たすことで、贈与税の基礎控除110万円/年間に加えて、2,000万円の控除が使えます。

配偶者控除の要件を満たす場合、合計で2,110万円の非課税枠を使えることになります。


贈与税の配偶者控除を使うための要件


配偶者控除を使って、自宅不動産の贈与する場合の要件は、以下のとおりです。

1.夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
2.配偶者から贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
3.贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること 

(注) 配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか適用を受けることができません。
                             (国税庁 タックスアンサーから引用)

なお、不動産の所有権全部の贈与ではなく、持分の贈与も可能です。

例えば、評価額2,110万円分に相当する持分が全体の7/10である場合、贈与税がかからない範囲で、持分7/10だけを贈与する、という方法です。

「20年」の期間は、婚姻の届出をした日から、贈与する日まで判断されます。
※1月1日時点の年齢で考える、相続時精算課税制度とは考え方が異なる部分です。


不動産の贈与 名義変更の登記の流れ


夫婦間で自宅不動産を贈与する手続きは、下記のような流れです。

(1)不動産贈与の名義変更に必要な書類の収集をお願いします。

まずは、司法書士が、贈与による名義変更に必要な、登記費用の見積もりをお出しします。見積りを出す際に必要となりますのは、下記の書類2点です。

・不動産の登記簿謄本(古いもので結構です。もしくは権利証)
・固定資産税の課税通知書(毎年、5月頃に役所から送られてくるもの)。

その他、贈与の名義変更には、下記の書類が必要となります。

・ご主人の、権利証、印鑑証明書
・奥様の住民票
(ご主人の住所が、登記簿上から変更になっている場合は、住所変更の登記も同時にする必要があります。ご主人の住民票もご用意ください。住民票に、本籍や続柄の記載は不要です)
・固定資産評価証明書(固定資産税の納税通知書があれば不要です) 

(2)贈与登記に必要な書類を作成し、ご捺印をお願いします。

贈与契約書等、名義変更に必要な書類を司法書士吉田事務所にて作成し、ご夫婦のご捺印をお願いします。ご捺印の際、基本的にはご夫婦と直接お会いし、ご意思の確認と、ご本人確認をさせていただいています。

(3)司法書士が、不動産を管轄する法務局に、贈与登記の申請

(4)司法書士から奥様に、登記識別情報(権利証)のご返却

(5)不動産取得税の納税
不動産取得税が課税される場合、後日、府税事務所から納税通知書が送られてきますので、直接納付して下さい。

(6)翌年には税務署に申告必要
贈与税が課税されない場合でも、翌年、下記の書類を添えて、税務署への申告が必要になります。ご自分で申告書の作成をしていただくか、税理士の先生をご紹介させてもらいます。

1.財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本又は抄本
2.財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
3.居住用不動産の登記事項証明書     

                              (国税庁 タックスアンサーから引用)


不動産の贈与による名義変更にはコストがかかります


不動産の贈与には、コストがかかります。

贈与税が課税されないように不動産を贈与されるとしても、贈与税以外の2つの税金。登録免許税と不動産取得税に配慮が必要です。

A)登録免許税  固定資産税評価の2%
→例えば、評価額が1000万円の不動産であれば、20万円の納付が必要です。 
B)不動産取得税  固定資産税評価の3%(土地については、1/2した額に対して3%)
 →但し、要件を満たす中古住宅の場合、建築年月日により控除される額があります。
   特に、平成以降に建築された不動産であれば、課税されないことも多いです。 


生前贈与によらず、名義を変えるのに相続まで待つ場合は、登録免許税は0.4%が税率のため、1/5で済みます。また、相続の場合は、不動産取得税はかかりません。

単純に、名義変更に必要なコストだけを考えると、生前に贈与するのではなく、「相続まで待つほうが有利」という計算になります。

なお、贈与による名義変更に必要な司法書士報酬は、55,000円です。
贈与する方の住所が、登記簿上から変更になっている時は、住所変更登記の報酬として、11,000円追加となります。

3年内の贈与でも相続財産に加算されないメリット


不動産の配偶者控除を使って贈与をした場合、ひとつのメリットとして、贈与から3年以内に贈与した人が亡くなられたとしても、相続財産への加算の対象になりません。

相続税も贈与税も課税されないことになりますので、特に「自宅の不動産を贈与することで、相続税の課税対象者ではなくなる」ような場合は、相続税対策に使うことも可能です。


土地だけの贈与の場合


贈与の対象が土地だけの場合、別途要件があります。
タックスアンサー等でご確認下さい。

          司法書士・行政書士吉田浩章

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