相続不動産の売却手続き
当事務所では、遺産承継（遺産整理）業務・遺産相続の手続きをご依頼いただいたお客様に、相続登記から不動産売却まで、一連の手続きを、一括してサポートできる体制を整えています。
このような場合に、ご相談下さい
不動産売却を依頼する不動産業者さんのアテがない
仕事が忙しいので、相続の手続きで時間や手間を取られたくない
相続の難しいことは分からないので、専門家に任せたい
不動産を売ったお金を使って、相続人間で遺産の分割をしたい
相続手続に必要な費用も、不動産の売却代金で支払いたい
相続の手続きも大変ですが、不動産の売却は、時間も労力も必要で、もっと大変です。
不動産の売却手続きの進め方にもよりますが、下記のような専門家の力を借りる必要があります。
| 不動産業者さん選び |
・・・ |
不動産の売却手続きの仲介を依頼 |
| 遺品整理業者さんの手配 |
・・・ |
遺品や家財道具の片付けを依頼 |
| 解体業者さんの手配 |
・・・ |
建物を取り壊して売却する場合に必要 |
| 土地家屋調査士さんの手配 |
・・・ |
境界の確定や測量が条件になる場合に必要 |
| 税金の申告は税理士に手配 |
・・・ |
売却による譲渡所得が発生する場合に必要 |
必要に応じて、当事務所から各専門家をご紹介させていただくことで、お客様のご負担を減らしていただくことができます。
【不動産売買の手続きでのポイント】
相続手続から不動産の売却を進めるにあたって、「ただ高く売却できればいい」ということではなく、法律上、必要とされているポイントを押さえながら、売却手続きを進めていく必要があります。
相続や不動産売却で必要となる税金の問題など、司法書士・行政書士の専門外の分野につきましては、各専門家と連携して進めていきます。
◎不動産売却の前提として、一旦、相続人名義に変更する必要があります
「どっちみち売却するのだから、相続人に名義を変えなくてもいいのでは」と言われることもありますが、不動産売却の前提として、相続登記が必要です。
手続き上は、売買の登記と、相続登記を同時に行なうことも可能ですが、「売主となられる相続人」を確定させるため、相続登記を先行して申請します。 |
◎売却代金の分割方法は、相続人の皆さんで話し合いをお願いします
基本的に、相続登記で名義人になられる方が、不動産の売主となります。
不動産の売却代金は、売主となられる相続人の方が受け取ることになります。
「売却した代金を分けたい」というご希望がある場合は、
１．相続登記の段階から共有名義にしておく
２．遺産分割協議書の中で「不動産を売却した代金は、諸費用を控除した上、
相続人ＡＢＣで３分の１ずつ分割する」
といった取り決めをしておく必要があります。 |
◎売却益にかかる税金にご注意下さい
不動産の売却によって、譲渡所得が発生する場合は、翌年に譲渡益に対する確定申告が必要です。申告が必要となる可能性がある場合は、税理士さんをご紹介します。
（譲渡所得税：原則）
短期：所得税 ３９．６３％
（うち、所得税が３０％・住民税９％・復興税０．６３％）
長期：所得税 ２０．３１５％
（うち、所得税が１５％・住民税５％・復興税０．３１５％）
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- 長期と短期は、売却した１月１日時点で、所有期間が５年経過しているかどうかで判断されますが、期間の計算は、亡くなられた人が取得した時から計算します。
- また、取得費の計算でも、亡くなられた人が取得した時に支払われた売買代金、購入費用（建物については減価償却が必要）を控除できます。売買契約書や領収書関係を探していただくことをお勧めします。
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◎税制上の優遇制度の検討して下さい
例えば、そのまま売却すると譲渡所得が発生する場合でも、「空き家の譲渡所得に関する３，０００万円控除」の制度を使うことで、税金を支払わずに済むケースがあります。
使える可能性がある場合は、事前に税理士さんと打ち合わせしながら進める必要があります。下記の要件に当てはまるかどうかがポイントです。
１．相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていた
２．相続開始の直前において、当該被相続人以外に居住していた人がいなかった
３．昭和５６年５月３１日以前に建築された建物であること（マンションなどの区分建物は不可）
４．相続の時から売却の時まで、事業や貸付、居住に使われたことがないこと
相続開始から３年以内に売却する必要がありますが、耐震性を満たすようリフォームをするか、空き家を取り壊して更地にした上で、売却する必要があります。
必要に応じて、解体業者さんのご紹介ができます。 |
◎境界確定や測量が条件とされる場合もあります
「この金額で売りたい」という売主側の希望に対して、「この金額であれば買いたい」という買主側からの希望が一致すれば、不動産の売買契約が成立します。
但し、売買代金を支払う条件として、「境界の確定が必要」「測量が必要」といった条件を買主側から出されることもあります。測量が必要となると、測量費用は基本的に売主負担となることが多いです。
一方では、売買が成立した後で、買主側で行なってもらえた例もありますが、売買価格を決める上では、さまざまな条件も踏まえて、検討していくことになります。
売買の条件は、仲介業者さんが調整してくれます。
必要に応じて、測量をお願いする土地家屋調査士さんをご紹介できます。
- 過去に、隣地の所有者の方と境界を確定されせた時の書類（筆界確認書）があれば、ご用意下さい。
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★ 司法書士行政書士吉田法務事務所からのご案内 ★
司法書士・行政書士吉田事務所では、遺産承継（遺産整理）業務・相続手続きをご依頼いただいた方に、不動産の売却ができるまで、売却手続きのお手伝いをしています。
それぞれの依頼者の方によって、不動産に対しては、さまざまなお気持ちがあります。
（１）時間がかかってもいいから、少しでも高く売却したい
（２）多少安くなってもいいから、できるだけ早く売却したい
（３）建物を取り壊す場合も、買主さんのほうでやって欲しい
このページの解説のように、不動産の売却に際しては、税理士さんや土地家屋調査士さん、その他専門家のお力を借りながら進めていくことになります。
不動産業者さんをご紹介し、必要に応じて司法書士が助言させていただきます。
また、解体業者さんや土地家屋調査士さんのご紹介もできますので、不動産の売却を希望されるお客様には、喜んでいただいているサービスです。
相続・遺言・名義変更のご相談は、堺市堺区・三国ヶ丘駅近くの司法書士・行政書士吉田法務事務所へ
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