平成29年度 解決事例一覧 堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

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平成29年度 解決事例一覧


司法書士・行政書士吉田事務所で、平成29年度に「相続登記・不動産の名義変更・相続手続き」関係で、ご依頼があった事例、解決した事例を元に、守秘義務に反しないよう、一般化した上でご紹介しています。

また、関連情報もお伝えできるよう、法的な情報としてまとめています。

※平成29年時点の法令等を元に記載していますので、現時点の取扱いとは異なっている可能性があります。
※手続きへの着手の時期、費用の精算時期の関係で、数の集計をしている年度と、事例の紹介をしている年度が異なることがあります。

◎平成29年の解決事例
不動産(土地建物・マンション)名義変更
  
相続・遺産分割による名義変更 (合計39件)  
 ・遺産分割による名義変更 24
 ・法定相続による名義変更
 ・遺言書による名義変更
 ・調停、審判による名義変更
              
その他名義変更  (合計18件)  
 ・生前贈与による名義変更
 ・売買による名義変更
 ・財産分与による名義変更
 ・共有持分放棄による名義変更
 ・民法646条2項による名義変更
 ・真正な登記名義の回復による名義変更 
 ・民法255条による名義変更 
その他相続手続き
               
その他相続手続き   (合計22件)
 ・預貯金の相続手続き 18
 ・相続放棄申立書類作成
 ・お墓の名義変更手続き
 ・生命保険金の請求手続き

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※「不動産名義変更」の取扱件数には、仲介業者さんが入った、不動産売買の手続きは含めておりません。
※ご相談だけで終了した事案は、取扱件数の計算に含めておりません。

 

相続、遺産分割に関する名義変更

遺産分割による土地建物の名義変更

土地のみの相続登記

土地と建物の所有者が違うため、被相続人名義であった土地のみの名義変更をさせてもらった事例。
結果的に、土地・建物の所有者の名義が同じとなりました。

税理士さんご紹介の相続登記

税理士さんによる相続税申告の準備と並行して、名義変更の手続きを進めました。
相続証明書(戸籍謄本等)が1セットしかないため、法務局で先に相続登記を申請。戸籍謄本類の原本還付の手続きをし、その後で相続税の申告をしてもらうようにしました。
※遺産分割協議書に、不動産以外の資産がたくさん記載されている場合、依頼者の方と相談し、「不動産のみ」の記載に限った、登記用の遺産分割協議証明書を作成することが多いです。
※平成30年4月1日以降に提出する相続税の申告から、税務署に提出するのは、戸籍謄本のコピーで足りるようになっています。

不動産売却前提の相続登記のご依頼

隣地の所有者が依頼されている不動産業者さんから、購入を打診されていた不動産。
相続登記完了後、当事務所から不動産業者さんに、相続登記の完了をご報告しました。

農地が含まれている相続登記

相続の対象不動産に「農地」が含まれている場合、相続登記が終わった後、役所に名義変更の届出を提出することになります(農地法第3条の3第1項の届出)。

遺産分割協議後に分筆が行われている場合

遺産分割協議後に分筆が行われ、それぞれ違う相続人が相続される事例。
遺産分割協議書作成時に、図面(仮測量に基づく地積あり)を合綴していました。
分筆後の地積と多少の違いはありましたが、法務局には事前に照会し、「登記可能」という確認を取った上で、過去の遺産分割協議書に基づく登記を行いました。

未登記家屋の相続手続き   

未登記家屋とは、建物が存在し、固定資産税の課税もされているものの、法務局では登記されていない建物のことです。役所に名義変更の届出を行ないました(→必要な書類は、役所によって異なります)。
※貝塚市の場合、所有者として届出られるのは「原則として1名のみ」とされていますが、『遺産分割により共有になる場合は構わない』という取り扱いで、共有であるとして届出しました。

共有となる相続登記と固定資産税の負担

相続登記によって共有となるものの、今後の固定資産税の納付書を、特定の相続人が負担するとの約束により、その相続人に送ってももらいたい場合。貝塚市では、「共有物件代表者設定届」を提出することで、解決できました。

相続対象の不動産に山林が含まれている場合

相続対象の不動産に「山林」が含まれている場合、法務局での相続登記の後で、役所に名義変更の届出書を提出します。添付書面としては、登記事項証明書のコピーや、図面の提出を求められます。

過去に行なわれていた遺産分割協議に基づく相続登記

過去に遺産分割協議を行なわれ、相続税の申告もされていた事例。
法務局での相続登記だけ行なわれていなかったため、過去の遺産分割協議書に基づいて、相続登記を行ないました。
→法務局に提出する印鑑証明書に期限はないため、協議書作成時の印鑑証明書を添付しました。

二次相続が発生していた場合の遺産分割

父死亡→母死亡で、相続人2名が2分の1ずつの持分とする相続登記。
結果的には、法定相続分と同じ持分になる場合でも、二次相続が発生している場合は、遺産分割協議書が必要となります。

【遺産分解協議書での記載例】
・父所有の不動産について、相続人母(年月日死亡)の地位を承継した子A、子Bが遺産分割協議をした結果
・父所有の不動産について、相続人兼相続人母(年月日死亡)の相続人である子A、子Bが遺産分割協議をした結果
・署名欄に「相続人兼相続人母(年月日)の相続人」と肩書を入れる

被相続人の住所の証明書が取れなかった場合

亡くなられた方の住所の証明書は、役所によって多少の取り扱いの違いがあるものの、住民票は除票になってから5年。戸籍の附票も、同じく5年で廃棄されていることが多いです。

亡くなられてから年月が経過している場合や、購入されてから年月が経っており、途中で住所の移転をされている場合は、「登記されている住所に、住所を置いていた証明が取れない」ということがあります。
この場合、権利証が必要となりますが、権利証もない場合は、成人2人以上が「人違いないこと」を保証した『保証書』を添付することで、相続登記を受理してもらうことが多いです。

【事例】
・堺支局の事例で、不動産の所在地と本籍地が同じ、固定資産税課税台帳の所有者欄に、被相続人の氏名と登記簿上の住所の記載がある事例でも、『保証書』の提出を求められました。

遺産承継手続き内での相続登記

預貯金の名義変更など、不動産以外の相続手続きも含めてご依頼を受けている場合の不動産の名義変更。
相続による不動産の名義変更と並行して、不動産の売却のお手伝い。仲介業者さんのご紹介と、税理士さんのご紹介(相続税の申告・譲渡所得税の申告)もさせてもらいました。
未登記の居住用建物がありましたが、「空き家の3000万円控除」の制度を利用するため、事前に解体し、滅失登記を行いました(滅失登記は、土地家屋調査士さんの業務です)。

売却が決まっていた不動産の相続登記

売却が決まっていた不動産の相続登記。仲介業者さんと相続人宅に訪問。相続登記をした上で、売却の手続き(売買による名義変更)を進めました。
※当事者が合意していても、法務局での手続き上、相続登記を省略して、直接買主さんに名義変更をすることができないためです。同様の事例は、複数あります。

韓国籍の相続登記

韓国籍の相続登記。依頼者の方に、韓国の戸籍を集めていただき、韓国戸籍の日本語への翻訳の手配からを、当事務所で手配しました。

被相続人の住所の証明書。「登記→外国人住民票制度の開始(H24.7.9)→帰化」の流れで、日本の戸籍附票には平成24年7月9日以降の住所の記録しか載っていませんでしたが、登記〜平成24年7月9日までの住所の証明は提出せずに受理されました。

建設業の許可申請に付随した相続登記
建設業の許可申請をする際、事務所が自己所有であれば、事務所の登記事項証明書を提出することになりますが、所有権の名義が先代名義のままでした。許可申請を担当された行政書士さんと役割分担して、相続登記の申請を進めました。
遺産承継手続きの中での相続登記

相続登記と同時に、法定相続情報証明の申請も行ないました。
登記の完了日と、法定相続情報証明の発行日は同日になっていました。

法定相続による土地建物の名義変更

不動産の売却と同時に申請した相続登記

法定相続人が複数で、すでに、相続人全員を売主として不動産の売買契約が成立していた事例。
相続人全員に相続登記をすると同時に、売買による売り渡しの登記を申請しました。

相続人1名の場合の相続登記
相続人が1名であっても、他に相続人がいないことが分かる相続証明書類(戸籍謄本等)を添付することは、通常の相続登記の場合と同じです。
成年後見人として申請した相続登記

司法書士が成年後見人として就任している事例。
不動産売却の前提として、相続登記を行ないました。
相続人は1名でしたが、共有者である中、「母死亡→父死亡」の順番で亡くなられていたため、まずは母死亡についての法定相続の登記。続いて、母死亡によって移転した持分も含め、父死亡による法定相続の登記を行ないました。

昭和55年12月31日以前の法定相続分

二次相続が発生しているものの、相続人1人の事例。
法定相続分に沿って登記を入れましたが、相続開始日が昭和55年12月31日までの場合、法定相続分が違います。配偶者と子の場合、配偶者:1/3、子2/3になるため、注意が必要です。

元成年後見人をさせてもらっていた方の相続登記

相続開始と同時に後見人の役割は終了しますが、改めて相続人の方から委任を受け、相続手続きも引き続き受任させていただいた事例。

遺言書による土地建物の名義変更

遺言執行者からの遺贈の登記(1)

遺言執行者が指定され、「遺贈する」と記載されている遺言書に基づく登記。
1.遺贈の前提として、所有者(遺贈者)の住所に錯誤があったため、受遺者から錯誤による更正登記を行なった上で、遺贈の登記を申請しました。代位原因は、「年月日遺贈による所有権移転登記請求権」。
2.受遺者が所有権を取得した際の権利証がないため、「事前通知」の制度を利用しました。
「事前通知」の制度は、権利証がないまま遺贈の登記を申請し、後日、法務局から確認の郵便物が届いた際に、実印を押して送り返してもらう方法です。

遺言執行者からの遺贈の登記(2)

遺言執行者が指定され、「遺贈する」と記載されている遺言書に基づく登記。
1.登記簿上の名義人が、遺贈者の先代のままであったため、まずは遺贈者名義とする、相続登記を申請しました。代位原因は、「年月日遺贈による所有権移転登記請求権」とし、受贈者を代位による申請人としました。
2.代位による相続登記の場合、元々、権利証(登記識別情報通知)が発行されない扱いですが、相続登記と遺贈の登記を連件で申請したため、事前通知による確認はなしで、登記が受理されました(不動産登記規則67条)。

危急時遺言に基づくの遺贈の登記

危急時遺言の場合、家庭裁判所で検認を受ける必要があるため、「遺言書検認済証明書」が添付された遺言書を添付して、名義変更の申請をしました。危急時遺言作成時に、確認の審判を受けていますが、確認の審判書は添付書類となりませんでした。

遺贈の登記と受遺者の証明書類

相続人ではない第三者が受遺者として指定されている、遺言書に基づく遺贈の登記。
遺言書には、受遺者の「本籍」「住所」「氏名」が記載。
受遺者の証明書類として添付したのは住民票のみで、住民票には「住所」「氏名」「生年月日」の記載のみで、本籍が記載されていませんでしたが、登記は受理されました。

公正証書で作られた遺言書に基づく相続登記

被相続人の登記された住所の証明を取り寄せする中で、戸籍の附票は除籍されてから5年で廃棄されることが多いですが、和泉市の事例で、平成14年に削除された改製原附票が出てきました。

自筆証書の遺言書に基づく相続登記

検認された自筆証書遺言に基づく登記。検認の手続きは、依頼者の方がご自身でされていました。
不動産の表示に家屋番号の記載がありませんでしたが、土地の所在地と「宅地及び家屋」という表記により、遺言書に基づく登記ができました。

調停調書・審判書による土地建物の名義変更

調停調書に基づく相続登記

弁護士さんからご紹介で、調停調書に基づく相続登記。
調停調書上における「登記上の住所」は、登記上の住所と一致。
死後年月が経っており、役所の住所証明書で、被相続人が登記上の住所に住所を置いていた証明は発行されませんでしたが、証明書なしで登記は受理されました。

その他名義変更

生前贈与による土地建物の名義変更

親子間での贈与登記(贈与税課税)

相続税対策で、税理士さんのアドバイスによる生前贈与。
不動産の持分一部移転の手続きをしました。

親子間での贈与登記(贈与税非課税)

贈与税が課税されない範囲で、何年かに分けて、贈与の契約をされている事例。
持分の移転登記を行ないました。

相続時清算課税制度を利用した親子間贈与
相続税清算課税制度を利用することで、贈与税が課税されないことを確認の上、親子間の贈与による名義変更を進めました。贈与税の申告については、税理士さんをご紹介しました。

売買による土地建物の名義変更

会社と代表取締役間の売買

売主が会社、買主が会社の代表取締役とする不動産売買。
利益相反取引となるため、株主総会議事録を添付(取締役会非設置会社)。
金融機関の融資を受けられたため、同時に抵当権設定登記も行ないました。

会社と代表取締役間の売買

売主が代表取締役、買主を会社とする不動産売買。
区分建物でしたが、事前に「分離処分可能の規約」を設定する公正証書を作成し、土地家屋調査士さんが区分建物の変更登記。
区分された建物の一部のみを法人名義とする所有権移転登記(売買代金の融資に伴う抵当権設定登記もあり)を行ないました。※税理士さん関与。税務上のメリットを考えての手続きです。

本人確認情報作成による知人間の不動産売買

権利証を紛失されている場合、司法書士が本人確認情報を作成するか、事前通知によることになりますが、事前通知の場合、登記義務者が印鑑証明書上の住所に居住せず、郵便物の転送をされている場合は、法務局からの通知が届きません。
知人間、親族間売買の場合、費用のことを踏まえて、事前通知を使うこともありますが、転送をしておられる場合、事前通知の方法は、選択肢から消すことになります。

建物を解体予定の場合の名義変更

土地建物の売買であるものの、建物は解体予定のため、建物については所有権の移転登記を行わない、というケースもあります。
この場合でも、後日の滅失登記のため、土地家屋調査士さんからの指摘により、建物所有者の住所変更登記のみを行った事例です。

財産分与による土地建物の名義変更

協議離婚に伴う財産分与による移転登記

夫婦間贈与による場合に必要な場合のコスト、財産分与による場合のコストを試算の上、離婚に伴う名義変更を選択された事例。

真正な登記名義の回復を原因とする名義変更

真正な登記名義の回復による名義変更◎

古くに行なわれた登記でしたが、売買契約書や領収書に記載されている契約者と、登記の名義人が異なることが書類上確認できたため、「真正な登記名義の回復」を登記の原因としました。

また、登記の義務者となる人が亡くなられていたため、その相続人全員を義務者(実印の押印+印鑑証明書の添付)として、登記の申請を行ないました。
また、被相続人の住所の証明書が発行されず、権利証もないケースでしたが、法務局に照会したところ、「固定資産税の課税証明書に被相続人の氏名の記載があればよい」との回答であったため、保証書の添付は不要でした。
※この点、保証書の有無については、管轄の法務局により取扱いが異なります。

民法646条2項を原因とする名義変更

民法646条2項を原因とする名義変更◎

会社と役員間の合意により、実際には会社で購入されたものの、名義が役員個人になっていた事例。会社名義に戻す手段として、「民法646条第2項による移転」を用いました。

登記に際しては、会社の決算書に当該建物が記載されていることや、光熱費等の支払いがを会社で行なわれていることを確認しました。登記の原因日は、申請の日としました。
また、民法646条2項の移転による登記は「利益相反取引には該当しない」ということで、会社の議事録の添付は不要でした(法務局に照会済)。

持分放棄による土地(農地)の名義変更

土地の地目が農地の場合の名義変更

共有で土地を所有されている中、一名に名義をまとめるため、売買による持分移転による名義変更をする事例。土地の一筆だけ農地が含まれていて、売買であれば農地法の許可を取らないといけない中、さまざまな事情を考慮し、農地については、「持分放棄」を原因として名義変更をしました。
「共有者が持分を放棄すると、その持分は自動的に他の共有者に帰属する」ことになるため、農地法の許可は不要とされています。

特別縁故者不存在確定による名義変更

特別縁故者不存在確定で、共有者に帰属した持分の登記

相続人の不存在により、相続財産管理人が選任されていた事例。
特別縁故者が不存在により、共有者に持分が帰属した(民法255条)ことに伴う登記の申請。
【添付書類】
・特別縁故者が不存在である旨の裁判所の証明書
・相続財産管理人の資格証明書(選任審判書に、最新の日付で裁判所の認証文付)
・相続財産管理人の印鑑証明書(裁判所発行のもの)
・権利証

その他相続手続き

遺産承継・預貯金の相続手続き

預貯金の相続手続き

遺産承継業務として、預貯金の解約手続きをした金融機関は下記のとおりです。相続人全員から遺産承継業務の委任状(印鑑証明書付)をお預かりした上で、手続きを進めました。

「三井住友銀行」「りそな銀行」「ゆうちょ銀行」「尼崎信用金庫」「三菱東京UFJ銀行」「三菱UFJ信託銀行」「関西アーバン銀行」

保険会社の相続手続き

生命保険金の請求をしたのは、下記の保険会社です。
生命保険受取人から所定の委任状をもらい、手続きを進めました。

「かんぽ生命」

相続放棄申立書類作成

相続開始後年数が経過しているケース

相続開始から20年以上経過していましたが、役所から「固定資産税のお尋ね」が届いたことがきっかけで相続放棄されたケース。家庭裁判所には、通常の申述書に加えて、「今まで相続開始を知らなかった事情」を説明する文書を添えて、提出しました。



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相続や名義変更に関して、平成29年度中に、実際に業務として取り扱った事例の中で、ポイントとなった部分や関連情報をまとめています。

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