令和1年度　解決事例一覧　堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

複数の相続が発生している場合の相続登記。

相続人の人数が増えるため、作業量が純粋に大変になる、という部分もあれば、甥・姪へと、関係が遠くなるため、遺産分割の話し合いがしづらくなる、という面もあります。

相続で亡くなられた順番によっては、お嫁さんや、お婿さんが相続人になる可能性もあります。

不動産の所有者が亡くなられた場合、権利関係が複雑にならないよう、できるだけ早いうちに、遺産分割の話し合いをして、不動産の権利関係を確定されることをお勧めしています。

相続登記のご依頼の際、ご希望があれば、出張させてもらっています。

※出張料金は必要となります。

ご自宅に相続人の方が集まっておられて、ご自宅にある書類を探してもらいながら打ち合わせすることで、書類を揃えてもらいやすい。

また、相続人の皆さんのご意向や、ご質問をまとめてお聞きできる、というメリットがあるためです。

相続人が未成年者であるものの、親権者の関与を避けられたいケース、また、家庭裁判所で特別代理人を選任する必要がある場合は、

「子供さんが成人されるまで待って、遺産分割協議をされる」ということもあります。

その場合でも、団信の手続きは、亡くなられた時点で完了していたため、過去に発行された、住宅ローン抹消のための書類も添付し、相続による名義変更と抵当権の抹消登記を同時に申請しました。

金融機関の代表者が変更になっていたものの、過去に発行された書類を使って、抵当権抹消の登記申請をすることは可能です。

相続登記のために取得した、マンションが記載された名寄帳（固定資産課税台帳）。

堺市の場合、物置や集会室等の共用部分が、別途、記載されてくる例がほとんどです。

登録免許税の計算上、建物の共用部分についても、敷地権の割合をかけて計算します。

司法書士の立場としては、共用部分が多いと、相続登記の内容は同じでも登録免許税の計算が大変・・・ということになりますが、マンションの１室を所有されているだけなのに、名寄帳が、Ａ４の用紙３枚になって出てきた、という例がありました。

昭和２０年代に登記された住所が、本籍地と同一だった事例。

被相続人の、最終の住所の証明が発行されませんでしたが、まだ住民票の制度が始まっていない時期ですので、戸籍謄本だけの添付で受理されています。

被相続人の住所について、添付の住民票除票では、昭和４５年の登記時に、登記簿上の住所地に居住していたことは確認できませんが、死亡時の住所は登記簿上の住所と同一（同じ住所にまた戻られた）。

この場合に、権利証等、特別な添付書類は必要となりますでしょうかと、法務局に問いかけたところ、「権利証が必要」と言われました（堺支局）。
　　
　・昭和４５年登記時　　堺区向陵中町
　　　　　　　　↓　　　　　
　　一旦、河内長野に転出（住所の証明は、これ以降しか出ない）
　　　　　　　　↓
　・平成３年７月２９日　河内長野から　堺区向陵中町に転入
　　
但し、事前に法務局に質問すると、「権利証が必要」と回答があるものの、何気に申請すると、そのまま通る、という傾向があるのも把握しています。

なお、上申書と権利証等の添付が必要な場合、「平成２９年３月２３日民二第１７４号通達」によると、被相続人の同一性証明として、権利証の提供があれば、被相続人の同一性を確認することができるとあるため、権利証を添付すれば、上申書等は不要と解釈してもよいか、と照会したところ、

「今後、住所の証明が付かない他の案件についても、同様（権利証があれば上申書は不要）と考えてよい」との回答を得ています。

相続登記のご依頼を受けたものの、居宅がある部分の土地の地目が農地のまま。

農業委員会に問い合わせても、「過去に届出は出ていない」ということで、今回、「工事の時期不明」する農地法第４条の届出書を農業委員会に提出。

土地家屋調査士さんに地目の変更登記を入れてもらった上で、遺産分割協議書を作成。相続による名義変更をしました。

相続登記をする際には、被相続人の住所の証明書が必要ですが、区画整理があったことにより、住所が変わった場合、役所での証明書が出てこない場合があります。

住まれていた場所が変更になったわけではない、ためです。

その場合は、権利証を添付して、補うことになります。

相続人が兄弟、甥姪になりますと、相続人の人数がたくさん。

かつ、住まれている場所が遠方、ということも少なくありません。

「不動産の名義をどうする」という話は、事前に皆さんで済ましていただけましたら、相続登記に必要な遺産分割協議書分割は、司法書士から皆さんに発送することもできます。

その場合、返信用のレターパックも入れておきますので、印鑑証明書も同封の上、そのままポストに投函して下さい。

戸籍謄本は、司法書士が職務上請求書を使ってお取りできます。

その場合、相続人の皆さんにご準備いただくのは、印鑑証明書のみとなります。

昭和４０年代の相続。

戸籍を遡って取得したところ、昭和初期以前の戸籍に、被相続人の記載がありませんでした。

役所に頼んだところ、「上記戸籍に、〇〇の記載はない」旨の証明書を出してくれました。

２０歳以前の証明ができませんでしたが、「他に相続人はいない」旨、相続人全員の上申書を添付することで解決。遺産分割による名義変更は受理されています。

相続による所有権移転登記の前提として、被相続人が亡くなられてから年月が経過していたため、最後の住所の証明書が添付できません。

しかし、

１．登記されたのが昭和２７年であり、当時は住民票の制度がないこと、
２．別添の戸籍の本籍地と同じであると（本籍地の行政区画等の変更の時期との兼ね合いでまったく同じではありませんが）考えられるため、

特に権利証や上申書等の特別な添付書類は不要と考えますが、問題ありませんでしょうか、と照会したところ、「意見のとおり」と回答がありました。

被相続人の戸籍を収集したところ、Ｓ14〜Ｓ17まで樺太に戸籍があり、その間の戸籍は、外務省のＨＰによりますと保管されておらず（行政文書としても保管さている地域に該当せず）、戸籍謄本を請求自体をする術がなく、添付することができない事例。
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１．今回、添付できない戸籍については、権利証、他に相続人がいない旨の上申書及び印鑑証明書での対応を考えおりますが、問題ありませんでしょうか。
　　
２．また、登記申請と同時に、法定相続情報証明も申請します。　
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と法務局に照会したところ、相続登記ついては、上申書で通すものの、法定相続情報証明は外部で使われるものなので、法務局としては発行自体ができない、と言われました。

しかし、金融機関での相続手続きでは、各金融機関ともに事情を理解してくれ、問題なく解決しています。

父Ａ・母Ｂ、２回の相続が発生し、最終の相続人は子Ｃ・Ｄ名。

最後に居住されていたのがＢであったため、一旦、Ｂ名義によるよう、相続登記。

Ｂ相続でＣ・Ｄが２分の１ずつ相続された上で、相続された不動産を売却。

空き家を取壊しての売却した場合の３，０００万円の控除を使うため、この形が一番いいだろう（また、当事者の意向とも反していなかった）ということで、税理士さんとも打ち合わせをした上で、進めました。

※高額の不動産でしたが、ＣとＤと３，０００万円ずつ、合計で６，０００万円の控除枠を使えたため、税理士さんとも連携させてもらって、メリットのあるご提案ができました。

前記の事例、空き家の３０００万円控除を使えるように、など、遺産分割による相続登記ではなく、あえて、法定相続分で登記する場合もあります。

また、実態と合っているのであれば、死者が一旦相続していた、という内容で、登記をすることも可能です。

※死者名義の相続登記は、平成３０年の税制改正で、土地の部分に限り、非課税とされています（租税特別措置法第８４条の２の３第１項）。
※共有で登記をする場合は、死者名義の土地の部分だけが非課税となります。

相続による名義変更をするに際して、名寄帳を取得したところ、登記簿の附属建物の符号２．３の部分の記載がない。この場合の課税価格の算出方法はと、法務局に照会したところ、新築建物課税標準価格認定基準表を利用。

経過年数の補正率をかけて計算、と回答あり。

※時と場合により、�u単価を出して、全体の面積をかけて計算、と言われることもあります。

すでに完済されていると思われるものの、相続登記のご依頼を受けた際に、抵当権が残ったままであることは、時々あります。

金融機関、保険会社も統廃合しているため、担当部署が見付かるのに時間がかかりますが、司法書士から連絡を入れ、抹消書類を発行してもらい、抵当権の抹消登記も済ませることができて解決。

抵当権の権利証（登記済証）が見当たらない場合は、事前通知に対応してもらうことの承諾を取り付けた後、登記済証は出さずに、抹消登記の申請をしています。

その際、抵当権者からは、事前通知の郵便物に「担当部署を付記してもらえないか」法務局に確認して欲しいと言われました。事前通知の際に、担当部署を付記することについて、法務局に聞いたところ「不可」とのことでした。

相続登記のご依頼を受けた際に、買戻し特約の登記が残っていることに気付くことがあります。

相手方は、例えば、大阪府住宅供給公社、都市基盤整備公団などがあります。

相続登記をされる、この機会に抹消しておかれるよう、お勧めしています。

買戻し特約の抹消登記は、令和１年時点では共同申請で、先方から抹消するための書類を発行してもらう必要がありました。

【令和５年４月〜改正】
令和５年４月から、法務局での取り扱いが変更。
１０年の期間が過ぎた買戻し特約の登記は、所有者だけの申請で、抹消することができるようになりました。

保安林の場合、評価証明書上、評価額が入っていませんので、役所に依頼し、�u当たりの評価額を評価証明書に書き込んでもらって、登録免許税の課税価格を算出しました。

夫→子の順番で相続が発生している場合、下記の順番により、法定相続で順次相続登記を申請しました。

１．夫相続→持分２分の１妻、持分２分の１亡子（申請人は、亡子の相続人母）
２．亡子相続→持分２分の１妻

結果的に、不動産の持分全てが、妻名義となります。　

※亡子名義に相続登記する際に必要な登録免許税は、土地に限り、非課税の扱いになっています（租税特別措置法第８４条の２の３第１項）。

自筆証書遺言による相続登記の場合、法務局に登記の申請をする前に、家庭裁判所で検認の手続きが必要となります（相続登記だけでなく、金融機関の相続手続きでも同様です）。

検認済み証明書が付けられた遺言書を、法務局に提出します。

行政書士さんが、法定相続情報証明を取られていました。

遺言書がある場合は、被相続人と相続人の関係が分かる戸籍謄本のみで足りますが、兄弟姉妹への「相続」登記の場合、先順位相続人がいない証明が必要となるため、法定相続情報証明の存在が役に立ちました。

登記簿上、附属建物があるものの、課税明細には記載されていない場合の、登録免許税の計算方法。

法務局に相談票を出して、照会したところ、新築建物の課税標準価格認定基準表に、減価補正をすることで計算する、ということになりました。

未登記建物も含まれていたため、未登記の建物については、「未登記家屋名義変更届」を役所に提出しました。

表示登記は、本来は「義務」とされていますが、特に、古い建物の場合は、「登記上と現況が食い違う」ということがよくあります。本件に関しては、後日、土地家屋調査士さんに依頼し、表示の変更登記をされています。

隣地を所有されている方への名義変更。

事前に分筆されて、贈与される土地をを特定。

順番に事務所にお越しいただき、贈与による名義変更に必要な書類に、ご捺印いただきました。

リフォームの上、賃貸に出され、家賃収入を得られる前提での、贈与による名義変更の依頼。

仲介業者さんは、当事務所からご紹介。
税理士さんにも関与してもらい、贈与される持分を決めてもらいました。

弁護士さんから、登記のご依頼をいただくのは、司法書士の登記に対する専門性を評価してもらってのこと。

弁護士さんも、業として、登記をすることができるためです。

贈与契約書の作成までを弁護士さんがされていましたので、必要な登記のご案内、委任状のご用意をして、名義変更の手続きをしました。

贈与による名義変更の必要書類は、下記の内容です。

生前贈与の登記をする際、贈与する側の所有者の住所が、現住所と違う場合、住所変更の登記が必要です。

必要な書類は、住民票や戸籍附票。

役所の保存期間の経過で、住所の証明書が役所で発行されない場合は、権利証＋上申書（印鑑証明書添付）で補います。

贈与の義務者として必要な印鑑証明書も含めて、印鑑証明書は１通あれば足ります。

農地の生前贈与の場合、農業委員会で、農地法の許可が必要です。

農地法３条の許可を取る手続きは、贈与でもらわれる側の方にしてもらい、贈与の名義変更のみ、司法書士がさせてもらいました。

農地法３条許可の場合、地元の地区委員の印鑑が必要であったり、どうしても地元でしてもらわないといけない工程が含まれるためです。

父母が共有で所有されている不動産。

亡父名義は、子に相続。
共有者として、母の名義があったため、母持分も子に贈与され、不動産の名義全部を、子にまとめられました。

母→子への贈与の名義変更については、贈与税の問題がありますが、税理士さんからご紹介のため、税金の問題は、事前に解決してもらっていました。

婚姻期間が２０年が経過された夫婦間贈与の場合、２，０００万円まで控除できる、配偶者控除の制度があります。主な要件は、下記のとおりです（国税庁のタックスアンサーから引用）。

母名義のまま、子が住まれている不動産を、子に贈与で名義変更。

相続時精算課税制度を利用されるため、贈与の登記の準備と並行して、税理士さんにご相談。

翌年度の申告がスムーズに進むよう、贈与の登記が終わった後の書類は、税理士さんに引継ぎ。税務署への申告については、お客様と税理士さんに、直接やり取りしてもらっています。

隣地所有者間での、不動産の個人間売買。

予め合意された売買代金に基づいて、司法書士が売買契約書を作成。固定資産税の清算書、領収書なども作成します。

登記費用や、売買契約書に貼付する収入印紙の負担割合も、お話合いで決めていただくようにします。

マンションの敷地権の権利が「借地権」になっている場合、土地所有者の承諾書（印鑑証明書付）を添付します。

敷地権の権利が「借地権」になっているマンションは少なく、ほとんどが「所有権」になっていますが、「借地権」となっているケースでは、定期借地権が設定されている場合、などが考えられます。

※土地所有者の住所が変更になっている場合、一体化されているため、土地の所有者の住所変更をすることができません。印鑑証明書と共に、住民票を添付して申請したケースもあります。

借地上に、親族Ａの建物が建築されている状態で、土地の借地人からＢが土地だけを購入。

建物は、Ａから一部Ｂに贈与。
（金融機関の都合で、持分問わず、一部でもＢ名義である必要あり）

リフォーム資金のため、土地建物に、Ｂを債務者とする抵当権を設定しました。

税務署には、「借地人の地位に変更がない旨の申出書」を提出されています。

売主が権利証を紛失されている場合、司法書士が「本人確認情報」を作成するか、事前通知の制度を利用することになります。

会社の代表取締役と会社間の売買、かつ、金融機関の融資なしでの売買ということで、売主代表取締役の権利証がない状態でしたが、不履行のリスクがないため、事前通知を使いました。

会社代表取締役と会社間の売買は、利益相反取引となります。

買主会社が取締役会設置会社のため、利益相反取引を承認する取締役会議事録を添付。

取締役会議事録に押印する印鑑は、代表取締役は会社実印。その他の取締役は、個人の実印で印鑑証明書を添付となります。

ご本人は施設に入所されているため、居住されていた親族に、自宅不動産を売買。

売買の前提に、相続登記が必要であったため、相続の名義変更と同時に、売買による名義変更を申請しました。

売買価格のが妥当であることを確認する資料として、不動産業者さんに近隣の取引事例を調べてもらいました。

また、売買ではなく、贈与にした場合の税金負担がどの程度か、というシミュレーションをした上で、売買に決定されました。

地主に名義を戻される場合、借地権の評価の問題、解体費用の負担の問題がありますので、解決方法はさまざまです。

解体費用の負担が困難であることも多いためです。

今回は、「借地人から地主さんへの売買（地主さんが買い取る）」という形で、建物だけの売買を行いました。

利益相反取引になるため、取締役会設置会社の場合は、取締役会議事録。

取締役会非設置会社の場合は、株主総会議事録が必要となります。

※株主総会が利益相反の決議機関になる場合は、株主の利害関係を問わず、株主が議決権を行使できます。この点、取締役会が承認機関となり、取締役が利害関係人となる場合と異なります。

弁護士さんが関与され、離婚給付等の公正証書の作成まで済まされていた事例。

・不動産を財産分与で名義を変更すること
・住宅ローンの支払い方法について

も明記されていました。

公正証書があったとしても、財産分与による所有権移転登記に必要な書類は、同じです。この点、調停調書がある場合の取扱いとは違います。

電話によるご意思の確認をした上、名義変更の手続きをさせてもらいました。

離婚を決められたご夫婦の場合、司法書士の事務所に同時にお越しいただくのは、難しいことです。

日時をずらして事務所にお越しいただき、お互いから頂戴する書類を整える、ということも可能です。

但し、「財産分与で名義を変える」という基本的な部分でも合意は、予め必要です。司法書士が間に入って、夫婦間の意向を調整する、ということは、司法書士業務の範囲外となるため、やっておりません。

売買の代金はＡさんが出されていたため、本来はＡ名義で登記すべきところ、何らかの事情があって、不動産の名義はＢさんにするとすることを委任されていたため、Ｂ名義になっている場合。

Ａに戻す手段として、「民法６４６条第２項による移転」を使えることがあります。

当時の売買契約書や、売買代金の支払いの控えも確認させてもらった上、名義変更を進めました。

農地の贈与については、農地法の許可が必要です。

共有の農地について、他の共有者名義にする手段として、「持分放棄」を用いることがあります。税務上は贈与となります。

民法２５５条で、「共有者の１人が、その持分を放棄したとき、又は、死亡して相続人がいないときは、その持分は共有者に帰属する」とされているとおり、法律の規定による権利移動であるため、農地法の許可は不要とされています。

本件は、生前にも、先方の司法書士が、書類を準備されていた形跡があり、手紙も残っていたものの、途中で手続が止まっていました。

相続が発生したため、一旦、相続登記を入れた後で、持分放棄による名義変更の申請をしています。

遺産承継業務として、預貯金の解約手続きをした金融機関は下記のとおりです。
相続人全員から遺産承継業務の委任状（印鑑証明書付）をお預かりした上で、手続きを進めました。

ゆうちょ銀行、関西みらい銀行、尼崎信用金庫、三菱ＵＦＪ銀行、池田泉州銀行、みずほ銀行、大阪信用金庫

・ＳＭＢＣ日興証券
　司法書士が解約用の口座を開設。
　名義は「故〇〇相続人代理人司法書士吉田浩章」
　→売却代金を預り金口座に入金してもらうことで、相続手続きは完了。

・岩井コスモ証券
　司法書士が解約用の口座を開設。
　名義は、「故〇〇業務委託司法書士吉田浩章」。
　→売却代金は、司法書士の預り金口座に入金。

・三井住友海上プライマリ―生命保険
　死亡保険受取人〇〇代理人司法書士として、手続き。
　→司法書士の預り金口座に入金。

・住友生命保険
　死亡保険の受取人の代理人として、請求。
　→司法書士の預り金口座に入金。

・かんぽ生命
　年金死亡還付金を遺産整理業務受任者として請求。
　かんぽ支払いサービスセンターから、支払通知書が届く。
　→司法書士が、窓口にて現金で受領。

・三井住友海上火災保険
　相続人代表に名義変更をした上で、解約。
　解約金は、相続人代表口座に入金。
　→司法書士は、窓口のみ。

・近鉄友の会
　ハルカス内窓口にて、手続き。
　→司法書士の預り金口座に、解約金が入金。　

・阪急阪神百貨店友の会
　退会申請書を提出。
　→退会に伴う返還金は、司法書士の預り金口座に入金。

相続放棄をされると、「相続人でなかったもの」とされますので、財産を処分される権利も失います。

難しいのは、家財道具が賃貸住宅に残されており、このまま放置してしまえば、家主さんに迷惑を掛けてしまう、という場面。

法律の理屈上は、相続人の全員が放棄をすれば、家主さんが相続財産清算人を選任し・・・ということになりますが、予納金の負担も含めて、現実的ではありません。

先順位の相続人が相続放棄をされたことで、相続の発生から、ずいぶんと遅れて、「貴殿が相続人のため、固定資産税を支払って下さい」という通知が、役所から回ってくることがあります。

先順位が相続放棄をしたかどうかは、管轄の裁判所に照会することで、確認ができます。

先順位の相続人が、相続放棄をしたことを確認の上、自らの相続放棄をされる、ということもあります。