令和3年度　解決事例一覧　堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

不動産の相続登記は、被相続人の名義人ごとに変更の手続きを行います。

しかし、例えば、被相続人が父・母名義の場合は、相続証明書のうち、少なくとも、結婚されてからの戸籍謄本は、両方の相続で兼ねられることになります。

被相続人が複数の場合、手間が被る分、司法書士・行政書士吉田事務所の報酬基準では、相続登記の基本報酬６６，０００円のところ、２件目の基本報酬は３３，０００円とさせてもらっています。

但し、祖父や祖母名義で残されており、二次相続が発生している場合は、二次相続加算として報酬２２，０００円を加算させていただく、という報酬体系です。

※相続による名義変更の司法書士報酬は、司法書士事務所によっても、また、内容によっても異なります。

相続登記には、被相続人の住所の証明書が必要です。

最終住所と登記上の住所が違う場合は、登記上の住所まで遡って、住所の証明書を集めることになります。

但し、登記上に住所を置いていた証明が出るのが、登記の後の日付であり、登記された日ではない場合、どうなのか。実務上の運用では、そのまま通っています。

（例）登記されたのが昭和３３年。住定日が昭和４４年の場合→別途の証明は不要（堺支局）

但し、法務局に事前に、正面から相談したときは、評価証明書で氏名住所が一致していることで補う（沿革がついているとはみなさない）と回答されたこともあります。

不動産の売却を決められている相続手続きの場合、事前に相続による名義変更を済ませて、もしくは、相続登記と並行しながら、不動産業者さんに売却をお願いするようにしています。

理屈的には、相続による名義変更が「売買による登記と同時（連件）」であっても、売買の登記は受理されますが、前提なる相続による名義変更を済ませていないと、登記上、売主さんが確定しない不安定な状態、ということになるためです。

遺産分割協議書には、時と場合によって、さまざまな記載の仕方をします。

相続による名義変更に必要なのは、少なくとも不動産の内容が特定されて、「誰が相続するのか」が書かれた遺産分割協議書ですが、

後日、把握されていない財産が出てきた場合に備えて、下記の記載をすることがあります。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
・本協議書の記載のない財産及び協議書に記載のない財産は、相続人Ａが相続する。
・本協議書の記載のない財産及び協議書に記載のない財産は、別途協議をする。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
相続人さんの関係が良くない場合は、「別途協議」というのも大変になりますが、「意図的に記載しなかった」というリスクもありますので、その時々で判断してもらっています。

同じ相続に関係する専門職でも、司法書士と税理士さんとであれば、考え方に違いがあります。

例えば、甲の土地１００�uを、相続人ＡＢが１／２ずつ相続する場合、司法書士の考え方であれば、不動産の表示は「１００�uの甲土地」とし、「持分をＡＢ名義で２分の１ずつ」としますが、

税務署的には、「Ａが５０�uを相続、Ｂが５０�uを相続」でも構わない、とのことです。

相続登記用に、不動産だけを抜き出して、法務局に提出する遺産分割協議書を作成させていただくことが多いですし、税理士さんによっては逆に、「不動産の登記がある場合は、司法書士さんが全体の遺産分割協議書も作成して下さい」と言われることもあります。

法務局で作成される法定相続情報証明（一覧図に、法務局の証明印が押されたもの）は、相続が発生した場合の、相続人の関係について証明するだけの書面です。

したがって、相続放棄をされた相続人の方も、法定相続情報証明には記載される、ことになります。

金融機関から、「法定相続情報証明があっても、戸籍謄本を提出して下さい。相続放棄をされていたら、分からないためです」と言われたことがありますが、正しくは「相続の放棄をされた方であっても、法定相続情報証明には相続人として記載される」ということになります。

神戸市内。公衆用道路の評価は、不動産の表示に「近傍地」として評価額が入った書類が、道路部分の評価証明に綴じられて、発行されました。

任意に選択した近傍地で、�u単価で計算すると間違いになる可能性があります。

一方、京都の事例では、隣り合った地番の公衆用道路について、土地本体の�u単価で計算してよいかと照会したところ、「構わない」という回答を得ています。

大阪以外の法務局に提出する場合は、地元のルールがある可能性があるため、「念のために」と事前に確認することも多いです。

山林を相続で取得された場合、森林法の届出を行う必要があります。

所定の用紙（森林の土地の所有者届出書）は、ネット上でも公開されています。

森林法では、相続に関わらず、売買・贈与の場合であっても、「土地の所有者になった日から９０日以内に届出しなければならない」とされています。

届出書と一緒に提出する書類は、登記事項証明書のコピーと図面。
面積がヘクタール単位での記載となるため、�uで記載されている登記簿面積から、変換する必要があります。

生活保護を受給されている方が、親族名義の不動産に住まれている、ということはありますが、生活保護受給の都合上、「本人名義」であると、差支えがあるようです。

相続登記をするにあたって、あえて、その方名義にならないように遺産分割協議をされる。役所に確認された上で、相続の名義人を決められる、ということがあります。

地方の土地の相続登記。

相続されたとしても、使い道がないということで、相続放棄をされるか迷われていましたが、近隣の方に引き取ってもらうことが決まったため、相続による名義変更。

相続人の方に土地の名義を変えた後、贈与による名義変更、という流れになりました。

よくある質問です。

民法では、「法定相続分」という相続分の割合が決められていますが、遺産分割協議があれば、遺産分割の内容が優先します。

相続財産が「不動産だけ」の場合、代償金を支払うことなく、特定の相続人名義に変更した場合でも、遺産分割として有効です。法定相続分以上の権利を得たからといって、「贈与税がかかる」ということもありません。

司法書士が、後見監督人になっている場合で、遺産分割協議書に、同意書を付ける場合の印鑑について。

遺産分割協議書には、後見人監督人の同意書が必要ですが、登記義務者の立場ではないため、司法書士会発行の職印証明書＋司法書士の職印を利用しました。

※登記義務者になる場合は、事務所の住所で、後見の登記事項証明書に登記されていることもあり、裁判所発行の後見人の印鑑証明書を添付しています。

相続人の中に、未成年者がいる場合、まずは、家庭裁判所で特別代理人の選任申立てをし、特別代理人が遺産分割協議に参加した、遺産分割協議書を添えて、相続登記の申請をします。

印鑑証明書は、特別代理人のものを添付します。　

建物の登記簿上の面積は、登記上と評価証明書上と一致。

課税面積だけが小さい場合、法務局の例５に該当するため、残価率計算をせずにそのまま相続登記を申請。

残価率計算をするのは、登記上の面積が相違する場合（滅失されていると思われる登記が残っている場合など）と考えたためです。

法定相続情報証明を使って、相続登記を申請する場合の、論点です。

「金融資産を含む」相続手続きの依頼が増えたことで、法定相続情報証明を、積極的に活用するようになっています。

他の相続人全員が、家庭裁判所で相続放棄をしたことにより、単独で相続人になったことによる法定相続。

他の相続人が相続したことの証明（相続放棄申述受理証明書）を添付して、相続登記を行うことになります。

さらに、兄弟姉妹が相続人になる場合は、先順位の相続人である、直系尊属（父母・祖父母）が亡くなられている証明書も必要です。

相続登記の際、被相続人が、登記上の住所に置いていた証明が必要です。

最終住所から、住居表示実施される前の住所で登記をされていたため、役所に「住居表示変更証明願」を提出。

無料で発行してもらえる、住居表示実施証明書を使って、被相続人の住所の証明とすることもあります。

第一順位の相続人が、直系尊属（父母）であるものの、売却のために父母が動かれるのは大変、という状況の場合、次順位の兄弟姉妹に相続してもらう手段として、「第一順位相続人の相続放棄」を使いました。

もっとも、身内の関係が良好で、メリットデメリットを理解してもらっている、さらに、本件では、顧問税理士さんにもそれで構わないか確認してもらった、という前提の話となります。

公正証書遺言による相続登記の必要書類は、
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
・被相続人死亡の記載がある戸籍謄本
・同　登記上に住所を置いていたことが分かる住所の証明書
・相続される相続人の戸籍謄本と、住所の証明書
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
以上となります。

公正証書遺言があれば、他の相続人の有無も含めて法務局に証明することなく、相続による名義変更が可能です。

遺言公正証書がある場合の、未登記建物の名義変更に必要な書類。

遺言書のコピーと、相続される新所有者の認印を押した届出書で可（松原市）。

未登記建物の名義変更届に必要な書類は、自治体によって、多少異なることがあります。

ホームページで掲載されていることも多いため（届出書のひな型も含む）、申請しようとする自治体のホームページで、「未登記建物の名義変更届」に必要な書類を調べて、提出します。

祖父→父に相続後、建物だけを子に贈与された事例。
母→子に、建物だけを贈与された事例。

贈与税が課税されたものの、リフォーム資金を出すため、もしくは、「リフォームローンを借りるために、契約書名義になっていないといけない」といった理由での贈与の例がありました。

契約者名義にするのは「一部（持分）でも構わない」ということもあります。

婚姻期間２０年が経過された、夫婦間の不動産贈与。

２，０００万円の控除を使うためには、翌年、税務署での確定申告が必要となります。

「自分で申告します」と言われる方には、お任せしています。

「税理士さんへの紹介」をご希望されている場合は、公図・地積測量図・住宅地図は、実費だけいただき、司法書士が取得し、税理士さんに資料をお渡しするようにしています。

一方、税理士さんからのご紹介で、贈与による名義変更をさせていただく、というケースもあります。

生前相続で不動産を贈与した場合も、将来の相続分を計算する際には、贈与した不動産も含めて、計算することになるのが原則です。

ただ、贈与の際に、持ち戻し免除の意思表示がある場合は、そのことを贈与の契約書に記しておくようにしています。

登記簿と課税上の、建物の面積が食い違う場合。

２階部分が未登記だと思われるケースで、登録免許税の計算方法について、法務局に相談。

家屋番号なしの建物（未登記）についてもそのまま、家屋の課税価格に含めて登録免許税を計算すると、法務局から回答を得ています。

過去に仲介会社関与で、土地建物の売買が成立済。

但し、前面道路の持分移転が、契約書にも漏れていたため、名義の変更ができていなかった、という事例。

当事者の認識に基づき、過去に行われた日付で、覚書（売買契約書に追記する旨）を作成。売買による名義変更を行いました。

奈良市での土地の売買。

登記上の地目は、課税上も農地となっているものの、現況は山林である場合。

「そのまま法務局に売買の登記を申請すれば、市役所から農業委員会に照会。農業委員会から回答してもらうことで、地目変更登記をしなくても、登記は通る」という話を聞きましたが、

司法書士の立場としては、リスクを負えないため、事前に地目変更登記してもらった上、売買による名義変更の登記を行いました。

過去の借入金を清算するための売買。

登記原因としては「代物弁済」も考えられますが、登記上の記録に「代物弁済」が残るのはよくない、という考えもあり、現金で不動産の持分を売買。売買代金を返済に充てられる、ということになりました。

（前提）
１．登記義務者には成年後見人（司法書士や弁護士）が選任されている。
２．権利証を紛失している。
３．本人確認情報作成にあたり、後見人の印鑑証明書の住所（自宅）と、登記事項証明書の住所（事務所）が異なる。
　　　↓
本人確認情報作成に関し、後見人の住所と自宅住所が違う場合は、司法書士会や弁護士で証明書（自宅住所と事務所住所を併記されたもの）を取ることで、クリアできることになります。

財産分与の調停による。所有権移転登記のご依頼。

事前に代理人弁護士さんから、調停調書内で「この書き方で登記は可能ですか」という問い合わせをいただいていました。

ご確認いただいた通りの内容で、調停調書の本文が記載されてきましたので、登記権利者側の単独申請で、財産分与の名義変更ができました。

調停調書がある場合でも、登記義務者側の住所が違う場合は、住所変更登記の省略ができませんので、代位で住所の変更登記を行います。

離婚を決められたご夫婦が、揃って事務所に来ていただく、というのは、難しいケースが多いことは理解しています。また、遠方に住んでおられて、堺まで来られるのも大変、ということもあります。

そのような場合は、本人限定受取郵便で、名義変更に必要な書類をご郵送し、お電話でお話しすることで、ご本人確認をさせていただく、ということもあります。

死因贈与による名義変更。

公正証書の作成時に、仮登記がされていたため、登記手続き上は、論点を増やすことになりました。

１．死因贈与の仮登記を本登記する前提として、仮登記名義人の住所変更登記を申請。
　→仮登記名義人の住所の沿革が、役所の保存期間満了のため、証明できない、かつ、仮登記済証を紛失している。
　　↓
　成人２名の保証書（印鑑証明書付）で補う。

２．仮登記の権利証を紛失している（死因贈与の公正証書の正本が登記済証）。
　　　　↓
　公正証書の謄本で登記は可能。

３．執行者の住所が変更になっている場合、沿革が分かる住所の証明書を添付。

４．本登記の登録免許税は、仮登記に要した登録免許税が時期によって違うため、登記した時期の税率を調べて、差額を納付。

５．贈与者である登記上の名義人の住所が変更になっているため、遺贈の登記と同様に考えると、住所変更登記が必要であるものの、住所の証明書自体付けずに、登記は受理されています。

遺産承継業務として、預貯金の解約手続きをした金融機関は下記のとおりです。
相続人全員から遺産承継業務の委任状（印鑑証明書付）をお預かりした上で、手続きを進めました。

遺産承継業務として、証券会社の相続手続きをした金融機関は下記のとおりです。
相続人全員から遺産承継業務の委任状（印鑑証明書付）をお預かりした上で、手続きを進めました。

・ＪＡの共済の解約（遺言執行）
→遺言書の中に、特定されていないということで、一旦審査が停止。
→最終的には、「全ての金融資産」という表現に含まれる、ということで解決したものの、それ以降、当事務所で遺言書の原稿を作る場合は、「保険・還付金」という表記も入れるようにしています。

・遺産分割協議書の作成のみ（不足の戸籍謄本の収集を含む）
→行政書士業務となるため、行政書士の職務上請求書を使用しています。

・メモリアルパークの相続手続き
　「墓地永代使用権承継届兼誓約書」を提出。
　その他必要書類は、承継者の戸籍謄本、印鑑証明書と住民票のみ。

・特別代理人選任申立
→親権者と未成年の子が相続人であったため、遺産分割協議の前提として、家裁で特別代理人を選ぶ手続きをしています。

相続放棄をされる相続人の中に、未成年者が含まれる場合は、親権者が代理して、未成年者の相続放棄を行うことになります。

親権者自身も同時に相続放棄をする場合は、特別代理人を選任することなく、家庭裁判所での相続放棄を行うことができます。

３か月の期間だけでは、「債権債務の調査が間に合わない」等の事情があれば、「相続の承認放棄の申述期間の伸長」を申し立てることができます。

印紙代は、相続人１名について８００円。
予納郵券は４７０円（堺支部の場合）です。

相続放棄をされる場合、「債務があるから」「債務超過であるため」が理由のことも多いですが、債務がなくても、相続放棄をすることはできます。

「関係が疎遠で、相続に関わりたくない」
「付き合いがなかったため財産も借金も不明」

といった事情でも、相続を放棄することは可能です。

相続放棄の手続が終わった後は、裁判所から届いた相続放棄申述受理通知書のコピーを送付することで、手続きは完結しますが、ある金融機関の場合、「戸籍謄本等を一式提出するように」と求められました。

協力の義務はないと考えますが（誰が相続人なのか、誰に請求することができるかは、債権者側が調査することができます）、依頼者の方の判断にお任せしています。