令和5年度　解決事例一覧　堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

相続登記の準備をしている途中で、不動産所在地の役所から、「固定資産税課税の通知書を受け取る人を決めて下さい」と、通知が来る場合があります。

役所に提出されても構いませんが、相続登記をすることで、法務局から役所に連絡が回りますので、「すぐに相続の名義変更をされるのであれば、あえて出さなくていいです」と申し上げることもあります。

役所に聞いても、同様の回答を得たことがあります。

過去に行われた遺産分割協議による相続登記。

よくある例は、原本を税務署に提出されているため、遺産分割協議書や印鑑証明書がコピーしか存在しない、というケース。

法務局での相続登記では原本が必要であるため、改めて「不動産だけ」の遺産分割協議書を作成し、印鑑証明書も取り直しをしていただくことになります。

相続税の申告をされるために、相続登記にも使える書類一式を揃えられたものの、手間・費用の節約で登記は放置されたまま、という例が時々あります。「あの時、名義変更をやっておけばよかった・・・」と、皆さん思われることになります。

不動産が含まれる遺産承継手続きの進め方は、さまざまです。

誰も住まれない、又は、不動産を残さない場合は、不動産の売却代金を換価し、換価したお金を金銭で分割される場合が多いですが、特定の相続人名義に変更し、不動産の売却はその相続人にお任せする場合もあります。

不動産の売却前に遺産分割協議を終える場合は、不動産の売却金額が分かる前に協議書に印鑑を押すことになりますので、不動産の評価を「いくらと見積もって分割するのか」がポイントとなります。

また、換価分割の場合は、「それぞれの相続人が、譲渡所得の申告をする」ということになります。

事前に税理士さんに相談し、「取得費がいくらであるため、いくらで売れたら、どの程度の譲渡所得税がかかるのか」試算してもらいながら、不動産の売却手続きを進めた事案もあります。

被相続人の死亡は、昭和２０年代。
その前に家督相続があり、さらに２回にわたる相続が含まれていた相続登記。

遺産分割協議書は、「被相続人Ａ→Ａ家督相続人兼被相続人Ｂ→Ｂ相続人兼被相続人Ｃ」という表示になりましたが、「中間の相続が単独」という要件を満たすため、相続の登記自体は１本で行いました。

家督相続だけで２つ含まれている、不動産もありました。
登記の原因は、「年月日Ａ家督相続、年月日Ｂ家督相続、年月日Ｃ相続、年月日相続」となりました。

マンションの固定資産税評価額、大阪市の場合は、建物も１行で出てくるため、計算しやすいものの、堺市の場合、物置や集会室等の共用部分が、別途、評価証明書に載ってくるケースがほとんどです。

建物の共用部分についても、評価額に敷地権割合をかけて計算します。

共用部分の数が多くなると、登記の内容は同じでも登録免許税の計算が大変・・・ということになりますが、「全住戸の物置が共用部分として課税明細に載っており、Ａ４の用紙５枚になって出てくる」というマンションが、堺市内に存在します。

分筆や合筆をしていないのに、評価証明書上の面積と、登記上の面積が違う場合、土地の一部が公衆用道路で非課税になっている可能性が高いです。

道路部分は、固定資産税は非課税でも、登録免許税は、課税されている面積の�u単価に、０．３を乗じた金額で、課税価格を計算します。

司法書士は、相続税のご相談に応じることはできませんが、相続税課税の有無を気にされる依頼者の方には、ある程度の聞き取りをし、税理士さんに引き継いだほうかいいかどうか、の判断をすることはできます。

相続税課税の可能性があり、かつ、ご希望があれば、不動産の名義変更や、預貯金の解約手続きと並行し、税理士さんのご紹介もしています。

法務局で登記がされていない、未登記の建物については、登記を行わず、建物所在地の役所に「未登記家屋名義変更届」を提出することが多いです。

貝塚市では、「家屋所有権の申立書」という名称の書類になっています。

また、貝塚市で、毎年の納税通知書を、名義人以外の相続人に送ることを希望される場合は、「納税義務者等送付先変更届＜第２住所＞」の提出も求められました。この件についての添付書類は不要です。

山林の場合、相続による名義変更と共に、森林法の届出を行います。行政書士業務です。

森林法では、相続に関わらず、「土地の所有者になった日から９０日以内に届出しなければならない」とされています。

添付書類は、登記事項証明書と図面です。
土地の位置が特定できない場合は、公図のみを提出しています。

山林と共に、農地についても、相続の届出が必要となっています（農地法第３条の３第１項）。行政書士業務です。

添付書類は、登記事項証明書。

※農地法施行規則の改正により、令和５年９月１日届出分から、届出書に権利を取得した届出者の国籍等を記載を求められることなっています。

相続による名義変更の際、相続人全員の方にお越しになられる場合、一部の方がお越しになられる場合があります。司法書士からは、「相続人全員の方にお会いさせて欲しい」とお願いするケースは少ないです。

依頼者の方のご都合、相続人さん同士の関係性にお任せしています。

法定相続情報証明は、相続による名義変更と同時に申請することもあれば、金融機関の手続きを先行させる場合は、先に申請することもあります。

相続登記の申請と同時にする場合でも、法務局内の作業は、先に相続登記。

その後で法定相続情報証明の係に回るようで、「相続登記が終わったから」と法務局に回収に出向いても、「法定相続情報証明はまだできていない」ということが複数回ありました。

昭和４０年代に開始した相続で、被相続人の最後の住所証明書の添付ができません。

但し、「建物の所在地と本籍地が同じ」という事情があったため、被相続人の同一性を証明する書類は不要でした。

※権利証もなく、納税義務者の変更も行われており、被相続人名義の納税通知書を提出できないため、管轄法務局に問い合わせした上で、名義変更の登記を進めました。

遺産分割による相続の名義変更の場合、遺産分割協議書に、相続人の方全員の署名捺印をいただきます。

遺産分割協議書１枚に、相続人の皆さんに連署していただくこともあれば、相続人さんそれぞれに１枚ずつをご郵送し、返信してもらうこともあります。ご都合のいい方法で、ご指示下さい。

令和６年からスタートする「相続登記の義務化」の話をきっかけとし、長年放置していたけれど、という相続登記のご依頼が入り始めました。

実際には、配偶者の方が住まれているものの、二次相続を見越して、代を飛ばして相続登記されるケースもあれば、「一旦は」と、配偶者の方に名義を変更されるケースなど、さまざまです。

相続による名義変更の前提として、被相続人が、「登記上の住所に置いていた住所の証明」が必要です。

住民票、戸籍附票で一致しない場合は、「役所の保管期限で廃棄」ということもありますが、役所都合の「住居表示実施」「町名変更」ということもあります。

役所のホームページで確認したり、電話で問い合わせをして、証明書の取り寄せをします。

相続による名義変更の費用、「資料を拝見しなければ、お答えできません」というのが、司法書士としての基本的なスタンスです。

当事者となられる相続人は同じでも、一部不動産が祖父名義で残っていたり、一部は表題部の登記しかされておらず、相続による移転登記ではなく保存登記が必要だった、ということもあるためです。

司法書士としては、一度お伝えした見積額を、後になって「もっと高くなります」とは言いづらいのと、一般の方に、費用が高くなる理屈をご理解いただくのは難しいため、時には「今回はいいか」と思いながら、最初にお伝えした費用でさせていただくこともあります。

海外に住所を置かれている日本人の場合、住民票・印鑑証明書が発行されませんので、本来必要な戸籍謄本等と共に、サイン証明書と在留証明書が、相続登記の必要書類として加わります。

登記の委任状にもサインしてもらうとして、「認印がなかったらどうなのか」と調べてみたところ、「新たに登記識別情報の提供を受ける申請人」は押印が必要（不動産登記規則第４７条三ホ）という回答に行き着きました。

相続人の方が多数の遺産分割。

不動産の売却を決められていたため、不動産の仲介業者さん、動産の処分業者さんと日程を合わせてご訪問。売却の方針決定、査定、見積もりも含めて、一度で顔合わせと、打ち合わせをさせていただきました。

「売主となる相続の名義人が多数」となると、売買契約書の捺印だけでも煩雑になりますので、換価分割を利用。

換価分割のため、売買契約書で、売買代金の支払先を司法書士の預り金口座を指定してもらい、司法書士が金融資産と合わせて相続分を計算。

司法書士の預り金口座から、相続人の皆さん宛に、それぞれの相続分のお振込みをしました。

Ａ・Ｂ２回の相続が発生し、最終の相続人はＣ１名。

居住されていたのがＢであったため、法定相続で順次相続登記するのではなく、一旦Ｂ名義で相続登記（Ｂ名義で相続すると決めて動かれていた、という実態があったため）。

続けて、Ｂ相続でＣ名義にする相続登記を入れました。

登記上の地目が「原野墓地」となっており、固定資産税評価額も記載されていました。

登録免許税は、墓地の非課税条項ではなく、１００万円以下の土地の非課税条項（租税特別措置法第８４条の２の３第１項）を使いました。

税理士さんが作成された遺産分割協議書を、相続登記に利用させてもらうこともありますが、不動産の特定の方法が、税理士さんの感覚と、司法書士の感覚が違う場合があります。

他の財産は抜いて、「不動産だけ」の協議書を作成し、登記の申請をすることもあります。

※当事務所では、不動産の相続登記の基本料金６６，０００円に、「不動産登記用の協議書作成を含む」取扱いです。「自分で協議書を作成したら、費用は安くなりますか」と聞かれることもありますが、変わりません。

新しく建築されたマンションは、建物の登記に、土地が敷地権化された状態で登記されていますが、古いマンションでは、別々ということもあります。

・建物については、所有権移転による名義変更。
・土地については、持分移転による名義変更を行うことになります。

※一体化されるようになったのは、昭和５９年１月１日以降です。
　 所有権を取得された後に一体化されているマンション、というのも存在します。
　 建物登記簿の表題部を見ることで、確認できます。　

死者名義への相続登記は、土地に限り、非課税となります（租税特別措置法８４条の２の３第１項）。

令和４年の税制改正で、この時点で、令和７年３月３１日までと延長されていました。

※本来の登録免許税は、固定資産税評価に対して０．４％です。
※建物については、死者名義に登記する場合についても、０．４％の登録免許税が課税されます。

死者名義への相続登記と共に、固定資産評価額１００万円までの土地に関する相続登記も、非課税となっています（租税特別措置法８４条の２の３第２項）。

山林や農地の相続登記は、ほとんどの場合で、登録免許税は非課税の対象となっています。

相続登記をする不動産によって、持分が違う場合

・所有権移転登記は、１件で申請。
・持分が違う持分移転登記も１件で申請し、持分は（後記のとおり）。不動産ごとの持分は、不動産の表示の部分に記載します。

調停調書による登記であるものの、調停調書上、相続人ではない人が「単独取得する」となっていました。

内容的には、『相続』と『遺贈』という２つの権利移動が含まれていたため、「相続→遺贈」と、連件で登記を入れることになりましたが、相続の名義人は亡くなられていたため、代位での相続登記となります。

公正証書遺言が存在したものの、調停調書の中で、権利移動の経緯が書かれていたため、遺贈の添付書類となるべき遺言書の添付は不要。

死者名義にするための登記については、土地に関する登録免許税が非課税となります（租税特別措置法第８４条の２の３第１項）。

※森林法の届出は、役所に確認の上、段階を踏まず、「最終の原因で所有者が変わったもの」として届けました。

調停調書では、「Ａが単独取得する」。
Ａは遺言書で「Ｂに相続させる」としていた事例。

一旦、死者Ａ名義で調停調書による相続登記を入れた後、Ｂ名義に相続登記を入れました。

※調停調書による相続登記の必要書類は、調停調書と相続する人の住民票です。

公正証書遺言による登記。

不動産の一部が相続・一部が遺贈になる場合、先に遺贈の登記を入れた後、相続の登記を入れます。

遺贈の場合は、登録免許税が２％と、相続の場合に比べて高くなることと、不動産取得税も課税される可能性があります。

自筆証書遺言による相続登記の場合、家庭裁判所で検認の手続きを事前に行い、検認済証明書が付けられた遺言書が必要となります。

相続人の中で相続放棄をされている方がいる場合、検認の際に呼び出しの対象となる相続人は、相続放棄の結果、最終的に相続人となった方となります（管轄の裁判所が同じであるため、家裁の指示によります）。

２，５００万円までの非課税枠がある相続時精算課税制度。

その枠内であれば、複数回の不動産贈与も可能、但し、税務署への申告は必要となります。

また、相続時精算課税制度を利用された贈与は、３年内に限らず、将来の相続税計算の際は、相続財産に加算して相続税を計算することになります。

贈与税評価２，５００万円の非課税枠があれば、多くの土地建物で、その枠内におさまる傾向ですが、超えた分については２０％の贈与税がかかります。あえて、超えた分の贈与税を支払ってでも贈与で名義変更されたい、という例もあります。

贈与税課税の可能性がある場合の、税務署への申告は、税理士さんへのご依頼をお勧めしています。

司法書士への贈与による名義変更ご依頼時に、「税理士さんへの紹介」をご希望されている場合は、公図・地積測量図・住宅地図は、実費だけいただき、司法書士が取得。

スムーズに計算が進むよう、税理士さんに資料をお渡しするようにしています。

贈与の名義変更には、権利証（登記識別情報通知）が必要です。

権利証がない場合の対処方法としては、本人確認情報を作成する方法と、事前通知による場合がありますが、親族間の名義変更で、不履行のリスクがないような場面では、追加の費用がかからないよう、事前通知を使っています。

事前通知は、法務局が確認の郵便物を発送してから、２週間以内に、実印を「申出書」に押して提出する方法です。実印の押し間違い等がないことを確認するため、なるべく司法書士がお預かりし、司法書士から法務局に提出するようにしています。

親子が共有になっている不動産について、共有状態を解消するための手段として、子→親への不動産の贈与を行いました。親→子の場合と違い、贈与税を軽減する制度がありません。

孫への不動産の贈与についても、相続時精算課税制度が利用できるようになっていますが、取り扱ったのは、今回が初めてでした。

同居人間でのマンションの個人間売買。

売買価格と市場価値が乖離した金額にならないよう、不動産業者さんに査定をお願いした上で、司法書士・行政書士が売買契約書等を作成し、登記を行いました。

売買の当日に住民票も異動させてもらい、住宅用の減税を受ける形で手続きしています。

個人間売買には珍しく、住宅ローン完済による抵当権の抹消登記もありました。
段取りやタイミングについても、司法書士がアドバイスさせてもらいました。

離婚に伴う財産分与の登記に際しては、離婚を決められているご夫婦双方が、事務所で同席していただくのは難しい場合があります。

その場合は、別の日程で来ていただくこともあれば、片方の当事者の方とは、「郵送＋電話」で、ご意思の確認をさせていただくこともあります。

調停調書に、相手方の住所として、住民票の住所とは異なる居所が表示されていた事例があります。

同一性の証明ができないため、調停調書があるにもかかわらず、相手方弁護士さんに間に入ってもらい、共同申請で名義変更の登記をしました。

調停調書による登記であれば、単独申請かつ権利証不要ですが、調停調書を使えなければ、権利証も必要となってきます。

多くの場合では、相手方の表示として、「登記記録上の住所」と共に、「住所」が記載されており、この住所の記載が、住民票上の前住所か、今の住所となっています。住所が変わられている場合は、住所変更登記も必要。調停調書を代位原因証書として、住所変更登記を行います。

土地の一部が、分譲業者名義で残っている、ということが、まれにあります。

いずれ行政に寄付しようと考えていたものの、実現ができなかった、ということが理由として考えられますが、所有者としては他人地を利用し続けることになり、将来的に売却する時には困られます。

分譲業者に連絡を取り、協力してもらえたため、共同申請の形で、時効取得による名義変更の登記申請をしています。

権利証がない場合、司法書士が本人確認情報を作成するか、事前通知を使うか、の選択となります。

法人が義務者の場合、事前通知は、基本的に法人の本店宛てに書留郵便で送られますが、本店所在地に郵便物が届かない状態である場合は、代表者個人の住所地への送付を希望することもできます。

特別な添付書類は不要です。
申請書のその他事項欄に「事前通知は、代表取締役〇〇の住所地−−−−−に送付することを希望します」と記載することで足ります。

時効取得による名義変更の前提として、固定資産評価証明書の評価額は「＊＊＊」。
摘要として「課税留保」となっていました。

法務局に相談したところ、「市税事務所で近傍の�u単価を記載してもらって下さい」とのことでしたが、市税事務所に事情を伝えたところ、「所有者が確定しないと、評価を出せない」という回答。

所有者が確定した経緯の分かる判決書等を提出した上で、市税事務所が現地の調査。評価額が入った評価証明書を発行してもらい、登記を行いました。

時効取得の判決書による所有権移転登記には、さまざまな論点が含まれていましたが、裁判所が「この内容で登記ができるのか」という点に配慮しながら、裁判を進めてもらえました。

・判決書に被告の住所が記載されていなくても、登記は可能。
　→裁判所が判断している以上、住所の同一性まで、法務局は確認しない。
・所有権の確認判決でも、保存登記は可能。
　→この点は、試験でも問われる範囲の知識です。

時には、裁判の後で拝見した判決書で、「この書き方では単独申請ができない・・・」となった事例もあります。事前に、司法書士に情報共有していただけるのは、ありがたいです。

農地の贈与については、農地法の許可が必要です。
共有の農地について、他の共有者名義にする手段として、「持分放棄」を用いることがあります。

民法２５５条で、「共有者の１人が、その持分を放棄したとき、又は、死亡して相続人がいないときは、その持分は共有者に帰属する」とされているとおり、法律の規定による権利移動であるため、農地法の許可は不要。先例でも同様とされています（昭和２３．１０．４民甲３０１８）。

遺産承継業務として、預貯金の解約手続きをした金融機関は下記のとおりです。
相続人全員から遺産承継業務の委任状（印鑑証明書付）をお預かりした上で、手続きを進めました。

中には、司法書士への委任状があったとしても、「司法書士が換価して分割」という内容の協議書であれば、「相続する人が特定されていない」という理由で、相続人代表の印鑑を、所定の相続届に求められた例もあります。

遺産承継業務として、証券会社の相続手続きをした金融機関は下記のとおりです。
相続人全員から遺産承継業務の委任状（印鑑証明書付）をお預かりした上で、手続きを進めました。

銀行・証券会社・信用金庫は、基本的に司法書士を代理人として扱ってくれ、実印を押印した委任状があれば、解約金を司法書士の預り金口座に入れてくれますが、保険会社の場合は、さまざまです。

中には、「受取人が指定された生命保険金」も、司法書士の預り金に入れてくれる保険会社もありますが、遺産分割の対象となる他の財産と混ぜると、複雑になります。

「受取人が定められた死亡保険金」については、司法書士から代理で手続きすることがあっても、直接、受取人口座に入金してもらうようにしています。

金融機関以外の相続手続きです。
問い合わせしながら、先方の相続手続きに対するルールに沿って、手続きを進めていきます。

不動産を含めた財産があるかないか不明の場合でも、相続放棄は可能です。
放棄の理由として、「権利関係が複雑で、関与したくない」「関係が疎遠。相続に関与したくない」という記載もできます。

また、先代名義で不動産の名義が残っているものの、二次相続が発生しており、過去に相続手続をされたかどうか分からない。権利が残っていたとしても相続はしたくない、という例もあります。

法務局から送られてきた不動産目録の作成番号に基づき、法務局で法定相続情報証明を取得して、相続関係を特定。

相続開始から６０年近くが経過していましたが、「自己のために相続開始があったことを知らなかった」ため、相続放棄は受理されました。

相続人間で連絡を取り合える場合は、第一順位の相続放棄が終わった後、次順位の相続人の方に、一緒に相続放棄をされることをお勧めしています。

第一の相続Ａの相続放棄準備中に、第二の相続Ｂが発生（再転相続）。

相続人の意向として、「第一の相続Ａのみの放棄」であったため、相続放棄の申述書の書き方を工夫し、第二の相続人Ｂが、第一のＡ相続人としても放棄できるようにしました。